Una nueva norma estatal sobre inundaciones amenaza con reducir edificabilidad de vivienda en plena emergencia habitacional
El sector advierte de que el nuevo decreto que prepara el Miteco para reforzar la prevención frente a estos fenómenos puede paralizar municipios enteros
Una nueva normativa que prepara el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Miteco) amenaza con complicar todavía más la construcción de vivienda en un momento en el que, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la emergencia habitacional es el problema que más preocupa en España.
El Miteco ha sometido hasta hoy a consulta pública el borrador del Real Decreto para reforzar la gestión del riesgo de inundación. El proyecto plantea reforzar la regulación de los usos del suelo en función del nivel de riesgo de inundación y de la clasificación del suelo. En las zonas de flujo preferente -áreas donde se concentran grandes flujos y se pueden producir graves daños sobre personas y bienes-, propone mantener el carácter rural de estos terrenos y limitar las actuaciones a las destinadas a la protección frente a inundaciones. En suelo urbanizado plantea impedir nuevos usos residenciales, así como garajes, sótanos e instalaciones bajo rasante. En el resto de las zonas inundables propone nuevas condiciones para reducir la vulnerabilidad y favorecer un desarrollo más resiliente.
El proyecto, además, recoge que los instrumentos de planeamiento incorporen los mapas oficiales de peligrosidad y riesgo de inundación en un plazo máximo de cinco años y que los municipios situados en Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación elaboren programas municipales de adaptación. Asimismo, plantea crear el Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas.
Al hilo de estas propuestas, el sector de la vivienda asegura que el decreto impulsado por el Miteco supone que la cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de "aprobación, revisión o recurso". Afectando también, según advierte, a aquellos proyectos que tenga en cartera desarrollar la sociedad estatal Casa 47.
En su opinión, tal y como se plantea la norma, el visor de inundabilidad se impone al planeamiento y "un suelo puede quedar bloqueado por una delimitación cartográfica cambiante, aunque tenga planeamiento, inversión previa o expectativas legítimas".
Su análisis también asegura que el decreto congela suelo rural pues en zona de flujo preferente, "obliga a mantener el suelo en situación rural, lo que en la práctica equivale a prohibir su transformación urbanística". Además, añade, prohíbe nuevos usos residenciales incluso en suelo ya urbanizado, con servicios y aprovechamiento reconocido.
De forma más amplia, las fuentes consultadas consideran que el decreto puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos, reconstrucciones o cambios de uso a residencial aunque reduzcan el riesgo actual.
En cuanto a la prohibición casi absoluta de sótanos y garajes bajo rasante, el sector advierte de que la medida afecta incluso a zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinguir calado, velocidad, uso o solución técnica. Asimismo, añaden que muchos municipios exigen plazas de garaje y que si el real decreto las prohíbe bajo rasante, "el promotor no podrá cumplir ambas normas".
Los consultados también advierten de que la obligación que contiene el decreto de elevar usos residenciales un metro puede eliminar edificabilidad real pues "puede afectar a alturas, plantas, rasantes, accesibilidad y aprovechamiento urbanístico".
Pero el sector no sólo llama la atención sobre las trabas para futuros desarrollos. En su opinión, tampoco protege bien los proyectos en marcha pues deja fuera situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas, reparcelaciones aprobadas o planeamiento en tramitación.
A nivel administrativo, en el sector se considera que el decreto castiga al promotor por la inactividad de los ayuntamientos ya que si el municipio no adapta el planeamiento en plazo, el organismo de cuenca podrá informar desfavorablemente de actos de desarrollo. Además, prosiguen, puede "paralizar municipios enteros" dado que el informe desfavorable se proyecta sobre “cualquier acto de desarrollo del planeamiento”, incluso ámbitos sin relación directa con el riesgo de inundación.
Las fuentes alertan de que el decreto carga al promotor con una responsabilidad imprecisa al obligarle a declarar que conoce y asume el riesgo y que informará a “posibles afectados”, sin delimitar quiénes son ni hasta cuándo. Además, denuncian que añade más informes, plazos y silencios negativos, por lo que "en vez de agilizar, introduce nuevos trámites hidráulicos que se suman a urbanismo, medio ambiente y licencias".
Sin margen
También llaman la atención sobre el hecho de que introduce un cierre registral peligroso dado que si no se declara la afección por inundabilidad, puede impedirse la inscripción registral, afectando a transmisiones, hipotecas, reparcelaciones y financiación.
Al sector, que afea también el uso de conceptos ambiguos en el redactado de la norma como "incremento significativo", "terrenos altamente vulnerables" o "equipamientos sensibles", le causa además perplejidad que la norma vaya a entrar en vigor al día siguiente de publicarse, sin instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía validada.
Como resume Jorge Ginés, director general de la patronal madrileña de promotores (Asprima), "un informe sectorial no puede determinar el urbanismo".
La normativa que prepara el Miteco se sumará así a la aprobación del nuevo código técnico de edificación (CTE) que está prevista para los próximos meses para cumplir con la regulación europea. Un código que los promotores han puesto en tela de juicio porque, en su redacción original, puede encarecer en hasta 18.000 euros la construcción de nuevas viviendas porque el Gobierno ha ido más allá de la mera trasposición de la directiva europea 2024/1275 sobre eficiencia energética en edificios que debería recoger.
Fuente: https://www.larazon.es/economia/nueva-norma-estatal-inundaciones-amenaza-reducir-edificabilidad-vivienda-plena-emergencia-habitacional_202609166aa7dcbb250a3a7556f94dc1.html
-------------
El nuevo Real Decreto puede paralizar la construcción de muchas viviendas y bloquear gran parte de suelo urbanizable
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid alerta de la nueva normativa por riesgos de inundación
Actualizado 17/09/2026 - 15:13CEST
Con la llegada de las lluvias torrenciales a nuestro país en los últimos años ha quedado en evidencia que hay zonas en las que no se debería haber urbanizado. Zonas que son inundables o que se pueden convertir en propicias para el paso del agua en caso de fuertes lluvias han sido objeto de construcción y que, ahora, se encuentran en una posición delicada en cuanto a futuras riadas se refiere.
Es por ello que se ha impulsado un proyecto de Real Decreto sobre la gestión de los riesgos de inundación que puede acabar con el bloqueo de una gran parte de suelo urbanizable. Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid avisan de que este decreto confiere mucha importancia a la cartografía, siendo los mapas los que pueden decretar qué terrenos son urbanizables y cuáles no, siendo un criterio, a juicio del director general de la organización, difícilmente limitable.
Garajes o sótanos bajo rasante, prohibidos con esta nueva ley
Además, esta ley puede perjudicar a los proyectos ya iniciados con un planteamiento aprobado, pero también a aquellos casos en los que se quiera rehabilitar un edificio que se encuentra en una de estas nuevas zonas consideradas como no urbanizables.
Otro de los hándicaps más importantes considerados por el propio Jorge Ginés, director general de la organización, es la restricción que comenzará a aquellos sótanos o garajes que se encuentren bajo rasante, de la cual es independiente de si estos se encuentran o no en zona inundable. Esta ley puede chocar frontalmente con leyes municipales que exigen un mínimo de aparcamientos o garajes.
Otro de los asuntos a tener en cuenta es la entrada en vigor de la necesidad de construir un metro por encima de la cota de inundación, lo que podría abrir nuevos problemas como el número de pisos de los bloques o la altura máxima. Ahora, los promotores se encuentran a la espera de la publicación del Real Decreto, entrando dicha ley en vigor de manera inmediata.
Fuente: https://www.marca.com/tiramillas/economia/2026/09/17/nuevo-real-decreto-paralizar-construccion-muchas-viviendas-bloquear-gran-parte-suelo-urbanizable.html
--------
Los promotores alertan: la nueva norma de inundaciones bloqueará miles de viviendas y suelo urbanizable
Veta la construcción de garajes y sótanos, atrapando al promotor entre dos normativas contradictorias
El decreto amenaza con paralizar rehabilitaciones, proyectos en marcha y bloquear suelo ya urbanizado
Alba Brualla
16/09/2026 - 12:16
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) alerta de que el proyecto de Real Decreto sobre medidas de gestión de los riesgos de inundación, cerrado a consulta pública esta misma mañana, genera un marco jurídico impreciso y con efectos graves sobre el suelo urbano, la vivienda y el planeamiento en toda España. El propio proyecto reconoce que existen cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos dentro de zonas de flujo preferente, más de 3.600 de ellas de uso residencial.
La principal crítica de la asociación apunta al papel que la norma otorga a la cartografía de inundabilidad. "El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso", afirma Jorge Ginés, director general de ASPRIMA.
El impacto va mucho más allá de las nuevas construcciones. La norma afecta al parque edificado actual, a los proyectos en marcha y al suelo con planeamiento vigente, "si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas", advierte Ginés. La norma congela también suelo rural y bloquea vivienda en suelo ya urbanizado con servicios y aprovechamiento reconocido.
La prohibición de sótanos y garajes bajo rasante añade otro foco de conflicto. La norma veta sótanos y garajes de forma casi absoluta, incluso en zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinción de calado, velocidad, uso o solución técnica. Dado que casi todos los municipios exigen plazas de garaje, "el promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas normativas a la vez", comenta el director general de ASPRIMA, que añade que "la obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar además a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas, con una reducción directa del aprovechamiento urbanístico, que hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta".
Por último, la asociación alerta de la precipitación en los plazos, ya que no existe transitoria. "La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida", concluye Jorge Ginés.
Fuente: https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/14014327/09/26/los-promotores-alertan-la-nueva-norma-de-inundaciones-bloqueara-miles-de-viviendas-y-suelo-urbanizable.html
---------------
El Gobierno pone más límites al suelo y la vivienda por las inundaciones y abre críticas entre las promotoras
El proyecto de real decreto de gestión del riesgo de inundación impide transformar suelo rural en las zonas de mayor peligro, prohíbe nuevos usos residenciales incluso en determinados terrenos ya urbanizados y obliga a adaptar el planeamiento municipal. Las promotoras lo cuestionan
Gabriel Santamarina
Madrid15 SEPT 2026 6:00
Actualizada 15 SEPT 2026 7:23
El Gobierno prepara un importante endurecimiento de las reglas para construir en las zonas expuestas a inundaciones que tendrá consecuencias directas sobre el mercado del suelo y el desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias. El proyecto de real decreto de gestión de los riesgos de inundación, actualmente en información pública, no se limita a reforzar las condiciones técnicas que deben cumplir los edificios, sino que entra de lleno en la utilización del suelo: impide transformar determinados terrenos rurales, veta nuevos usos residenciales incluso sobre suelo ya urbanizado y prohíbe con carácter general sótanos y garajes subterráneos en amplias zonas inundables.
La reforma modifica, entre otras normas, el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y el Real Decreto de evaluación y gestión de riesgos de inundación. El Ministerio para la Transición Ecológica justifica el cambio por el aumento de los fenómenos meteorológicos extremos, como la DANA que azotó Valencia, y por la ocupación que durante las últimas décadas se ha producido en áreas expuestas al agua. El propio proyecto calcula que existen cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos dentro de zonas de flujo preferente, las consideradas de mayor riesgo, entre ellas más de 3.600 hectáreas de uso residencial. Entre 2005 y 2014, además, la superficie residencial construida en estas áreas aumentó un 8%.
El salto regulatorio más importante se produce precisamente en estas zonas de flujo preferente. Se trata de los terrenos donde se concentra el agua durante una avenida con una probabilidad anual de excedencia del 1%, equivalente al tradicional periodo estadístico de retorno de 100 años, y donde pueden producirse graves daños sobre personas y bienes. Para el suelo rural, el nuevo reglamento establece que deberá "mantener dicha situación", salvo que el desarrollo se destine a la propia protección contra inundaciones. En la práctica, el Estado impide la transformación urbanística futura de esos terrenos, independientemente de que la Administración autonómica o municipal pudiera contemplar su desarrollo.
La restricción alcanza también a la ciudad ya construida. En los terrenos que a finales de 2016 tuvieran la consideración de suelo urbanizado y se encuentren dentro de una zona de flujo preferente podrán realizarse determinadas nuevas edificaciones, ampliaciones, rehabilitaciones o cambios de uso, pero el proyecto introduce una prohibición expresa: no podrán tratarse de "nuevos usos residenciales". También quedan vetados los garajes subterráneos, los sótanos y cualquier edificación bajo rasante.
Quejas de los promotores
La medida ha encendido las alarmas entre las promotoras, especialmente en la zona de Levante, en la Comunidad Valenciana y Región de Murcia, que no cuestiona la necesidad de mejorar la seguridad frente a las inundaciones, pero consideran que el Gobierno está utilizando esa finalidad para introducir restricciones urbanísticas generales que exceden una mera regulación hidráulica.
Fuentes consultadas relatan que el Ministerio ha convertido un mapa técnico en una norma urbanística, al hacer que la cartografía de inundabilidad determine en la práctica qué terrenos pueden desarrollarse y qué usos pueden albergar. La crítica abre además un debate competencial: el Estado sustenta el decreto en sus competencias sobre aguas, medio ambiente, seguridad pública y registros, mientras que la ordenación territorial y urbanística corresponde fundamentalmente a las comunidades autónomas.
Uno de los aspectos que más preocupa es que las limitaciones no terminan en las zonas de flujo preferente. En el resto de los terrenos considerados inundables, definidos tomando como referencia la avenida con una probabilidad anual del 0,2%, equivalente al tradicional periodo de retorno de 500 años, tampoco se permitirán nuevas viviendas sobre suelo rural. Igualmente, quedarán prohibidos hospitales, colegios, residencias de mayores, grandes superficies comerciales y otros equipamientos considerados sensibles.
En los suelos ya urbanizados incluidos dentro de estas zonas sí será posible levantar nuevas viviendas, pero con importantes condicionantes. Los usos residenciales tendrán que situarse al menos un metro por encima de la cota que alcanzaría el agua en la avenida del 0,2% y tampoco podrán contar con garajes subterráneos, sótanos o construcciones bajo rasante.
Ambas exigencias podrían tener consecuencias que van más allá de la seguridad hidráulica. La prohibición de aparcamientos bajo rasante puede entrar en conflicto con ordenanzas municipales que obligan a las promociones a disponer de un determinado número de plazas de garaje, señalan las mismas. La elevación de las viviendas, por su parte, puede afectar a las rasantes, alturas máximas, accesibilidad o número de plantas permitido por el planeamiento, reduciendo en algunos proyectos el aprovechamiento que realmente puede materializarse.
También se cuestiona el efecto de las restricciones sobre la regeneración urbana. Aunque el proyecto no establece una prohibición general de rehabilitar inmuebles situados en zonas de flujo preferente, la imposibilidad de implantar nuevos usos residenciales puede bloquear, por ejemplo, determinadas conversiones de oficinas, establecimientos comerciales u otros edificios hacia vivienda. La prohibición de construir bajo rasante condicionará igualmente las sustituciones de edificios y nuevos proyectos en parcelas actualmente consolidadas.
Los ayuntamientos tendrán cinco años para adaptarse
Otro de los puntos más delicados de la reforma afecta directamente al planeamiento municipal. Los ayuntamientos tendrán cinco años desde la entrada en vigor del decreto para incorporar a sus instrumentos de ordenación los mapas oficiales de peligrosidad y riesgo de inundación y las correspondientes restricciones sobre los usos del suelo. Si transcurrido ese plazo no lo han hecho, el proyecto establece que las cuencas hidrográficas "informarán desfavorablemente cualquier acto de desarrollo del planeamiento".
Según las mismas fuentes, esta redacción corre el riesgo de trasladar al propietario de suelo las consecuencias de una eventual inactividad administrativa. Una promoción podría encontrarse condicionada por el hecho de que el ayuntamiento no haya actualizado a tiempo su planeamiento. La reforma introduce igualmente nuevas obligaciones en el Registro de la Propiedad. Cuando se transmita una finca, su propietario tendrá que declarar en la escritura el tipo de suelo sobre el que se encuentra y si está afectado por una zona de flujo preferente o por otra zona inundable de acuerdo con el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables. Esa circunstancia quedará reflejada mediante una nota marginal y, sin la declaración correspondiente, no podrá inscribirse la transmisión. La obligación se extenderá también a las declaraciones de obra nueva, las aportaciones de fincas y las parcelas resultantes de procesos de ejecución urbanística.
Fuente: https://www.elperiodico.com/es/economia/20260915/gobierno-endurece-urbanismo-inundaciones-134280296
---------------
El Gobierno ultima la aprobación de un real decreto sobre la gestión del riesgo de inundación que tendrá un impacto inevitable sobre el mercado de la vivienda
Por E. Sanz - 18/09/2026 - 05:00
El Gobierno ultima la aprobación de un real decreto sobre la gestión del riesgo de inundación que tendrá un impacto inevitable sobre el mercado de la vivienda en España. Impulsado para adaptar la normativa hídrica tras los recientes episodios meteorológicos extremos, como la DANA, este real decreto, presentado en pleno verano y cerrado a consulta e información pública este 16 de septiembre, endurece de manera significativa el uso del suelo y la construcción de futuras viviendas.
Fuente: https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2026-09-18/real-decreto-inundaciones-zonas-flujo_4423755/
Comentarios
Publicar un comentario