ASOCIACIÓN: Informe sobre el tratamiento de la propiedad privada y los derechos ciudadanos en la legislación de costas europea

 

Informe sobre el tratamiento de la propiedad privada y los derechos ciudadanos en la legislación de costas europea

Asociación de Afectados por la Ley de Costas de Dénia (Alicante). Elaborado según prompt por Gemini IA

Asunto: Análisis comparado de la gestión de la propiedad privada en el litoral europeo y contraste con la Ley de Costas de España.

1. Introducción

El régimen jurídico de la franja costera en Europa oscila entre dos grandes modelos:

1. El modelo de Dominio Público Litoral y expropiación sin indemnización económica directa: Predominante en la cuenca mediterránea suroccidental (cuyo máximo exponente es España).
   
   
2. El modelo de Servidumbres de Uso, Derecho Propio de la Propiedad e Indemnización Justa: Predominante en el centro y norte de Europa, así como en varios países mediterráneos donde la propiedad privada previa se respeta constitucionalmente mediante compensación económica a valor de mercado en caso de privación.
   
   

A continuación, se detalla el marco legal, la protección de la propiedad privada, la gestión de los afectados y los mecanismos de indemnización en ocho países europeos clave.

2. Análisis por países

1. Francia

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Loi Littoral (Ley n.º 86-2 del 3 de enero de 1986) y el Code de l'urbanisme.
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • Define la Bande littorale des 100 mètres (servidumbre de paso e inalienabilidad de nuevas construcciones fuera de zonas urbanizadas).
    
    
  • La propiedad privada legítima preexistente dentro de los 100 metros permanece en manos de sus propietarios. No existe un deslinde invasivo que convierta automáticamente propiedades tituladas en bienes del Estado.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • Si el Estado (o la entidad pública Conservatoire du Littoral) requiere adquirir suelo costero privado para la conservación del entorno, utiliza la compra de mutuo acuerdo, el derecho de preorientación (droit de préemption) o la expropiación forzosa por causa de utilidad pública (Déclaration d'Utilité Publique - DUP).
    
    
  • Indemnización: Basada en el valor real de mercado del inmueble antes de la expropiación. La privación de la propiedad privada exige el pago previo y justo de una indemnización económica completa.
    
    

2. Países Bajos

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Omgevingswet (Ley de Entorno Urbano y Natural) y reglamentos de la Rijkswaterstaat (Dirección General de Obras Públicas y Gestión del Agua).
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • La costa es una infraestructura crítica de seguridad nacional contra inundaciones.
    
    
  • Los diques y dunas de protección (Primaire waterkeringen) son prioritarios, pero se respeta plenamente la propiedad privada integrada en el catastro (Kadaster).
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • Si una propiedad debe ser demolida o alterada para reforzar diques o retranquear la costa (por avance del mar), rige el régimen de Nadeelcompensatie (indemnización por daños imprevistos derivados del interés público).
    
    
  • Si hay expropiación (Onteigening), la Constitución de los Países Bajos exige una compensación del 100% del valor de sustitución o valor de mercado, incluyendo gastos de reubicación.
    
    

3. Alemania

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Wasserhaushaltsgesetz (WHG - Ley Federal de Aguas) combinada con las Leyes de Aguas e Infraestructuras de los Länder costeros (Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern).
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • Garantizada por el Artículo 14 de la Ley Fundamental de Bonn (Grundgesetz).
    
    
  • La propiedad en la costa puede ser privada, sujeta únicamente a limitaciones de uso urbanístico (Sozialpflichtigkeit des Eigentums / función social).
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • Las expropiaciones para la defensa de la costa o retranqueo (Küstenschutz) son excepcionales y requieren una norma con rango de ley.
    
    
  • Indemnización: Obligatoriamente económica, calculada conforme al valor justo de mercado (Verkehrswert) en la fecha de la expropiación. Jamás se sustituye el título de propiedad por una simple concesión temporal de uso sin cuantía pecuniaria.
    
    

4. Polonia

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Ustawa Prawo wodne (Ley del Agua de 2017) y la Ley de Protección del Litoral (Ustawa o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej).
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • Define una Pas techniczny (faja técnica) y una Pas ochronny (faja de protección).
    
    
  • Aunque las restricciones de uso son elevadas en la faja técnica, las fincas privadas consolidadas históricamente no pasan a ser dominio público sin una previa adquisición reglada.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • Toda retirada o expropiación de derechos de propiedad privada para obras marítimo-terrestres da lugar a una compensación económica determinada por peritaje judicial del valor real del bien (Odszkodowanie).
    
    

5. Reino Unido (Inglaterra y Gales)

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Marine and Coastal Access Act 2009 y principios del Common Law.
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • La franja intermareal (entre pleamar y bajamar) suele ser del Crown Estate o de propietarios privados tradicionales (duques, concejos o particulares).
    
    
  • La tierra firme hasta la línea de costa es propiedad privada protegida.
    
    
  • La Marine and Coastal Access Act garantiza un sendero peatonal costero (England Coast Path), pero lo hace creando una servidumbre de paso (Right of Way), no desposeyendo al dueño de su titularidad registral.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • Cuando la erosión marina destruye una vivienda, el Estado no suele asumir la reconstrucción (política de Managed Realignment o retroceso gestionado).
    
    
  • Si la administración decide expropiar mediante una Compulsory Purchase Order (CPO) para realizar infraestructuras públicas, el afectado tiene derecho al valor pleno de mercado (Market Value compensation) más gastos adicionales (Loss payments).
    
    

6. Irlanda

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Foreshore Acts (1933 a 2011) y la protección del derecho de propiedad de la Constitución de Irlanda (Bunreacht na hÉireann, Arts. 40.3 y 43).
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • El término Foreshore comprende la zona cubierta y descubierta por el mar en las mareas ordinarias (dominio estatal).
    
    
  • Las viviendas y terrenos situados por encima de la pleamar ordinaria son propiedad privada indiscutible.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • La expropiación de propiedades privadas colindantes a la costa para fines del Estado o de infraestructura exige procedimiento expropiatorio formal con compensación económica completa al valor registral/comercial del inmueble.
    
    

7. Italia

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Codice della Navigazione (Arts. 28 y ss.) y el Codice Civile.
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • El Demanio Marittimo incluye la playa, el puerto y la ribera del mar.
    
    
  • Existe una gran implantación de concesiones demaniales comerciales (hoteles, bagni) sobre el suelo público. Sin embargo, los bienes inmuebles históricos o las parcelas consolidadas sobre tierra firme no sufren redefiniciones arbitrarias que confisquen la propiedad sin indemnización.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • En supuestos de caducidad o revisión de derechos por razones del dominio público, la legislación italiana contempla el abono de una indemnización (indennizzo) calculada sobre el valor de las obras y construcciones realizadas de buena fe por el titular.
    
    

8. Grecia

• 
  
• Marco Legal y Normativo: Ley 2971/2001 (modificada sustancialmente por la Ley 5092/2024 sobre aprovechamiento del dominio público costero) y el Art. 17 de la Constitución Griega.
  
  
• Tratamiento de la Propiedad Privada:
  
  
  • Define la Zona de Ribera (Aigialos) y la Zona Costera adyacente (Paralia).
    
    
  • Las parcelas legalmente adquiridas e inscritas que queden absorbidas por trazados técnicos de la zona costera no pierden automáticamente su carácter privado sin que medie un procedimiento de expropiación formal.
    
    
• Modo de Indemnización y Tratamiento de Afectados:
  
  
  • El Art. 17 de la Constitución griega prohíbe la privación de la propiedad sin el previo pago de una indemnización completa (pliris αποζημίωση), fijada por los tribunales en función del valor real de la finca.
    
    

3. Matriz comparativa regional

País	Instrumento Legal Principal	Tratamiento de la Propiedad Preexistente	Sistema de Indemnización por Pérdida de Dominio
Francia	Loi Littoral (1986)	Respeta la propiedad privada previa; impone restricciones de uso	Pago del valor de mercado (vía compra o expropiación DUP)
Países Bajos	Omgevingswet	Integra fincas privadas en planes de defensa contra inundaciones	Compensación del 100% del valor de sustitución (Nadeelcompensatie)
Alemania	Ley del Agua (WHG) + Art. 14 Ley Fundamental	Propiedad protegida constitucionalmente	Indemnización económica justa basada en el valor comercial
Polonia	Ley del Agua (2017)	Fajas de protección respetan titularidad registral	Compensación económica peritada judicialmente
Reino Unido	Marine & Coastal Access Act	Propiedad totalmente respetada; usa servidumbres de paso	Compulsory Purchase Order con pago de valor de mercado
Irlanda	Foreshore Acts	La propiedad privada sobre la pleamar está protegida	Indemnización económica formal a precio de mercado
Italia	Codice della Navigazione	Dominio público delimitado; respeta bienes en tierra firme	Indemnización por inversiones e infraestructuras afectadas
Grecia	Ley 2971/2001 y Ley 5092/2024	Propiedad protegida constitucionalmente (Art. 17)	Indemnización completa y previa declarada judicialmente
España	Ley 22/1988 de Costas	Confiscación del título de propiedad por deslinde marítimo-terrestre	Sin indemnización económica: Sustitución por concesión administrativa (temporal)

4. Conclusión comparativa: La Ley de Costas Española vs. Europa (El Factor Humano)

La anomalía jurídica del modelo español

Al comparar la normativa de costas española (Ley 22/1988 de Costas, sus modificaciones de 2013 y los Reglamentos posteriores) con la del resto de los países europeos analizados, destaca una diferencia sustancial en la protección del derecho de propiedad privada y el respeto a la seguridad jurídica de los ciudadanos.

1. Confiscación vs. Expropiación Indemnizada:
   En países como Francia, Alemania, Países Bajos o Reino Unido, cuando la Administración Pública necesita suelo privado costero para proteger el medio ambiente, construir defensas o gestionar la erosión, acude a la expropiación forzosa con compensación económica justa a valor de mercado. En España, la aplicación de los deslindes del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) produce un efecto confiscatorio sui géneris: la persona que compró legalmente su vivienda, inscrita en el Registro de la Propiedad, pierde su título de propiedad sin recibir un solo euro a cambio.
   
   
2. La falacia de la Concesión Administrativa:
   El legislador español sustituyó la indemnización económica por la concesión de uso por un plazo determinado (regulada históricamente en 30 o 75 años). Desde el punto de vista del patrimonio familiar, la vivienda deja de existir como activo heredable, hipotecable o vendible a su valor real. En el resto de Europa, este concepto no existe para la propiedad consolidada antes de las leyes ambientales; si se priva de un derecho patrimonial legítimo, el Estado lo liquida en dinero en efectivo antes de la privación.
   
   
3. El Factor Humano y la Desprotección Ciudadana:
   La aplicación en zonas con trazados urbanos históricos consolidados —como el litoral de Les Deveses, La Almadraba o les Marines en Dénia— genera un grave impacto socioeconómico:
   
   
   • Incertidumbre vital: Familias que han mantenido casas tradicionales durante generaciones se convierten de la noche a la mañana en "ocupantes temporales" de su propio hogar.
     
     
   • Doble rasero legal: Fincas que pagaron impuestos municipales (IBI), licencias de edificación y contaron con la protección de la fe pública registral, quedan desprotegidas retroactivamente.
     
     
   • Desatención a la realidad física actual: A diferencia de la flexibilidad holandesa o británica para gestionar la dinámica costera protegiendo a la población local, el modelo español aplica criterios técnicos administrativos rígidos sin considerar el arraigo social ni la aportación de los propietarios al sostenimiento del entorno.
     
     

Reflexión final

Mientras que en los países del entorno europeo el cuidado del litoral y la sostenibilidad se conciben de la mano del ciudadano —compensando los sacrificios individuales en beneficio del interés general mediante indemnizaciones razonables—, el sistema español traslada todo el coste de la protección ambiental al propietario de buena fe. La legislación española en esta materia contraviene el espíritu de la protección de los derechos humanos y patrimoniales respaldados por el Convenio Europeo de Derechos Humanos (Protocolo Adicional 1, relativo a la protección de la propiedad).