Peligro para los propietarios de inmuebles en la costa: pasará a dominio público cualquier zona a la que haya llegado una ola durante un temporal

El Ministerio para la Transición Ecológica somete a consulta un Real Decreto que redefine el límite de la costa con la ola más alta de un temporal y amenaza a miles de viviendas

l Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (MITECO), cuya titular es Sara Aagesen Muñoz, somete desde el 16 de julio de 2026 y hasta el 16 de septiembre de 2026 a consulta pública el proyecto de Real Decreto por el que se adoptan medidas para reforzar la gestión del riesgo de inundación.

Según el Gobierno, el objetivo del proyecto es reforzar el marco normativo y de planificación vinculado al riesgo de inundación en un contexto en el que los fenómenos se ven intensificados por el cambio climático. Este proyecto pretende modificar el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y el Real Decreto de evaluación y gestión de los riesgos de inundación.

El texto propone reforzar la regulación de los usos del suelo en función del riesgo de inundación, impulsar una planificación territorial más resiliente y mejorar la información disponible para la ciudadanía.

También plantea la creación del Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas y la elaboración de programas municipales de adaptación en los municipios con mayor riesgo.

Pero lo cierto es que esta nueva normativa incluye también, de pasada, modificaciones del Reglamento de Costas e introduce un artículo que establece que sean las mayores olas registradas durante los temporales las que delimiten qué es dominio público.

En la actualidad, este límite lo fija una media de cinco alcances en cinco años. Por el contrario, la nueva normativa del Gobierno elimina la media del punto máximo para coger el punto máximo de una única ola. Este nuevo sistema incrementa el dominio público.

Además, este Real Decreto extiende la definición de playa incluyendo las dunas, que también pasan a formar parte del dominio marítimo-terrestre. Solo se excluyen las dunas que estén aisladas tierra adentro o colgadas de una costa rocosa sin vinculación alguna con la playa.

La conclusión a destacar especialmente es que esta nueva normativa implica que pasará a dominio público marítimo-terrestre cualquier zona a la que haya llegado una ola durante un temporal.

En España se calcula, por diversos estudios publicados, que hay casi 90.000 viviendas que están en una especie de “limbo” por el avance de la erosión del mar. A inicios de la última década del siglo XX, el dominio público marítimo-terrestre era de unas 14.000 hectáreas aproximadamente y en la actualidad ronda las 150.000 hectáreas.

La polémica y mencionada modificación del Reglamento de Costas, que provoca un radical ataque a la propiedad privada al engrandecer el dominio público marítimo-terrestre, la introdujo por primera vez la ministra Teresa Ribera en 2022, pero solo dos años después fue anulada por el Tribunal Supremo por adolecer de defectos de forma. El Ejecutivo ahora insiste.

Fuente: https://www.economistjurist.es/actualidad-juridica/legislacion/peligro-para-los-propietarios-de-inmuebles-en-la-costa-pasara-a-dominio-publico-cualquier-zona-a-la-que-haya-llegado-una-ola-durante-un-temporal/

----------

El Gobierno aprueba la modificación del Reglamento de Costas 2026: las olas extremas amplían el dominio público

La reforma, incluida en un real decreto sobre inundaciones, fija el dominio público en la línea alcanzada por la ola más alta de un temporal. Miles de viviendas y negocios costeros podrían perder valor y quedar en el limbo jurídico.

Lorena Martín - 18 julio, 2026 10:55

El Ministerio para la Transición Ecológica ha incluido en el real decreto de gestión del riesgo de inundaciones una modificación del Reglamento de Costas que amplía el dominio público marítimo-terrestre con un criterio polémico: bastará el alcance de una sola ola de temporal para fijar el límite. La medida, anunciada esta semana por la vicepresidenta Sara Aagesen como respuesta a la dana de 2024, podría afectar a miles de viviendas y negocios en el litoral español.

¿Qué cambia exactamente en el Reglamento de Costas?

Hasta ahora, el límite del dominio público se calculaba con el promedio del alcance de las olas de los cinco mayores temporales registrados en un año. La nueva redacción, según el borrador conocido, elimina ese promedio y toma como referencia el punto máximo que alcanzó una única ola durante cualquier temporal desde que existen registros. Además, la definición de playa se amplía para incluir también las dunas fósiles o fijadas que antes quedaban excluidas, salvo que estén aisladas tierra adentro y sin conexión con la costa.

¿A quién afecta la ampliación del deslinde?

La modificación afecta directamente a cualquier persona que tenga una vivienda, un negocio o un terreno en primera línea de costa o en zonas dunares cercanas. Aunque no existe un censo oficial, una investigación de 'Newtral' cifra en más de 86.000 las viviendas que ya se hallaban en un limbo jurídico por el avance de la erosión. Las asociaciones de afectados, como Somos Mediterrania, calculan que desde 1988 el dominio público marítimo-terrestre ha pasado de unas 14.000 hectáreas a cerca de 150.000, multiplicándose por más de diez. En lugares como el Cabo Huertas en Alicante o las casas situadas en acantilados canarios, la simple salpicadura del mar durante un temporal podría bastar para que el terreno pase a ser público, advierten.

Un criterio introducido sin debate parlamentario

La plataforma Somos Mediterrania denuncia que la modificación se ha colado 'por la puerta de atrás' dentro de un decreto sobre inundaciones, sin pasar por el Congreso. Manuel López, uno de sus fundadores, lamenta que 'la definición misma del dominio público debería estar en la ley y debatirse en las Cámaras'. Desde la Plataforma de Afectados por el Deslinde de Costa en Formentera, su presidenta, María José Mayans, recuerda que el Consejo de Estado ya advirtió en 2022 que bastaba el alcance de una sola ola para convertir el terreno en público. Aquel reglamento, impulsado por la exvicepresidenta Teresa Ribera, fue anulado por el Tribunal Supremo por defectos de procedimiento.

La vicepresidenta Aagesen, que presentó el decreto en Valencia, no mencionó en ningún momento esta modificación de costas, lo que ha levantado suspicacias entre los afectados.

Además, los afectados señalan una incongruencia: para los cauces de los ríos, el límite del dominio público hidráulico se fija con una media de más de diez años, no con la máxima crecida histórica. 'Incomprensiblemente, no se ha seguido el mismo criterio en la costa', critica Mayans.

El abogado Daniel Olabarría, especialista en costas, explica que 'amplía de manera relevante los criterios para determinar una zona marítimo-terrestre' y que la inclusión de cualquier duna es otro cambio sustancial. 'Antes se excluían, de manera general, las dunas relictas o fijadas; ahora también se incluyen', detalla.

Con el nuevo criterio, bastará que una sola ola de temporal alcance una propiedad para que el terreno pase a ser público, arrastrando el valor de las viviendas y dificultando las hipotecas.

Consecuencias para los propietarios y el argumento del clima

Para los propietarios, el cambio puede suponer un fuerte quebranto económico. Manuel López advierte de un posible 'colapso financiero' porque las viviendas afectadas perderían valor, serían difícilmente hipotecables y nadie querría comprarlas. 'Nadie te va a dar nada por estas casas', resume. Las asociaciones temen que la banca deniegue hipotecas y que muchos propietarios queden atrapados sin poder vender.

El Gobierno, por su parte, justifica el nuevo criterio en la necesidad de adaptarse a los efectos del cambio climático y al aumento de los temporales. Sin embargo, el ingeniero Íñigo Losada, director del Instituto de Hidráulica Ambiental de Cantabria, ha recordado que la principal causa de la erosión costera es la falta de sedimentos por la regulación de los ríos y las presas, y que recuperar ese aporte reduciría el riesgo notablemente. A la erosión por la falta de sedimentos se suma el aumento del nivel del mar, pero los expertos insisten en que la solución pasa también por recuperar el aporte de arena a las playas.

Fuente: https://www.que.es/2026/07/18/modificacion-reglamento-costas-2026/