ASOCIACIÓN: El futuro probable de las playas de Dénia

 

Nadie conoce con certeza cuál será el futuro de las playas de Dénia. Sin embargo, a la vista de lo ocurrido durante las últimas décadas en numerosos puntos del litoral peninsular e insular español, resulta posible realizar una estimación razonablemente fundada sobre lo que podría suceder si no se modifican las actuales políticas del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (MITECO), tanto en su vertiente legislativa como en materia de regeneración costera.

El presente informe tiene carácter orientativo y no pretende ser exhaustivo. Su objetivo es analizar antecedentes históricos que permitan elaborar una prospectiva sobre las posibles consecuencias que podrían derivarse para las playas y los propietarios afectados en Dénia.

Para ello hemos recopilado, bajo la etiqueta «Futuro probable para las playas de Dénia», diversos artículos, informes, noticias y publicaciones aparecidas en nuestro blog y en otros medios afines. Todos ellos describen situaciones reales ocurridas en distintas zonas del litoral español y que, en muchos aspectos, anticipan la problemática que comenzó en Dénia en 2025 con la aprobación de los tres tramos del nuevo deslinde de sus playas. Pero la etiqueta se nos ha hecho eterna porque todos los posts/artículos de nuestro blog predicen el futuro.

Los distintos tipos de afectados

Desde la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988, la experiencia acumulada demuestra que la protección de la propiedad privada en el litoral ha sido cada vez más limitada. Aunque las situaciones particulares son muy diversas, los afectados pueden agruparse, de forma simplificada, en las siguientes categorías:

1. Titulares de concesiones administrativas otorgadas por el Estado para la ocupación del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT).

2. Propietarios sin título registral o sin licencia municipal, cuyas edificaciones se encontraban ya situadas en el DPMT.

3. Propietarios con título de propiedad y licencia municipal válidamente otorgados, cuyas viviendas fueron posteriormente incorporadas al DPMT mediante deslinde.

4. Propietarios que construyeron legalmente sobre terrenos considerados posteriormente sistemas dunares y reclasificados como DPMT.

5. Propietarios cuyas viviendas fueron alcanzadas por el mar y posteriormente incluidas en el DPMT.

La evolución de la Ley de Costas

Tras la aprobación de la Constitución Española de 1978, que declaró públicas las playas y el dominio marítimo-terrestre, se promulgó la Ley de Costas de 1988, posteriormente reformada en 2013.

Ambas normas fueron desarrolladas por reglamentos que, en algunos aspectos, tuvieron una incidencia práctica incluso más relevante que las propias leyes.

Régimen de la Ley de Costas de 1988

Entre otros aspectos, el reglamento establecía:

• La consideración como dominio público de los terrenos ocupados por cualquier tipo de sistema dunar.

• La incorporación al dominio público de propiedades alcanzadas por el mar, incluso en supuestos muy discutidos desde el punto de vista técnico.

• La sustitución de la propiedad privada por una concesión administrativa de ocupación del DPMT durante treinta años, tras cuya finalización debía procederse a la demolición de las edificaciones.

Régimen introducido por la reforma de 2013

La reforma impulsada en 2013 introdujo determinadas garantías adicionales para la propiedad privada:

• Solo serían consideradas dominio público las dunas activas, excluyéndose las dunas fósiles o estabilizadas.

• Para justificar la inclusión de una propiedad en el DPMT por alcance del mar, debía acreditarse una recurrencia significativa de los temporales (5*5).

• Las concesiones pasaron a ser prorrogables, pudiendo alcanzar plazos mucho más amplios que los previstos inicialmente.

No obstante, ni la Ley de 1988 ni la reforma de 2013 contemplaron una compensación económica equivalente al valor real de mercado de las propiedades afectadas.

El espíritu de la legislación costera

Tanto la ley original como su reforma reconocían la regresión de muchas playas españolas, derivada en gran medida de la interrupción del transporte natural de sedimentos por embalses, puertos y otras infraestructuras costeras. Sin embargo, no establecieron mecanismos eficaces para corregir o compensar dichos efectos, teniendo en cuenta que es el propio Estado el dueño de los embalses y los puertos.

Asimismo, ambas normas compartían un mismo objetivo de fondo: recuperar para el dominio público los espacios costeros ocupados por edificaciones privadas, reforzando progresivamente el carácter público del litoral, pero sin extablecer un sistema de compensación justo para los propietarios legítimos, desprovistos tras la recuperación posesoria en el deslinde de su titulo de propiedad.

No parece una ley imparcial ni equitativa. Ni propia de una democracia europea.

La doctrina del Tribunal Constitucional

Tras los primeros recursos presentados contra la Ley de Costas de 1988, el Tribunal Constitucional avaló en lo esencial la constitucionalidad de la norma.

El Alto Tribunal sostuvo que el deslinde no creaba una realidad jurídica nueva, sino que simplemente declaraba una situación preexistente. Bajo esta interpretación, la pérdida del titulo de propiedad podía ser compensada mediante una mera concesión administrativa temporal de ocupación del DPMT. Sin más. La vivienda no tenia ya valor porque había sido extraida del tráfico inmobiliario.

Esta doctrina ha sido objeto de críticas por numerosos afectados, que consideran que sus propiedades mantenían un valor patrimonial efectivo hasta el mismo momento en que fueron incorporadas al dominio público mediante el deslinde.

Décadas de conflictos y demoliciones

La aplicación de la Ley de Costas ha dado lugar, desde finales de los años ochenta, a numerosos conflictos sociales, jurídicos y patrimoniales en todo el litoral español.

Las primeras demoliciones se produjeron poco después de la entrada en vigor de la ley. Entre los casos más conocidos figuran actuaciones en Xilxes (Castellón), los poblados tradicionales de Cho Vito y Candelaria (Canarias), El Palo y Pedregalejo (Málaga), La Casería (San Fernando), El Saler (Valencia), Mazarrón (Murcia), El Palmar (Cádiz), Formentera, Oleiros (A Coruña), Punta Umbría, Los Nietos, El Médano, Vera, Mojacar, la playa de Babilonia o les Casetes de Nules, entre muchos otros. Conviene matizar que todos estos casos no han sido resueltos en la actualidad con lo que la problemática tampoco está resuelta. En ocasiones se ha visto agravada.

La lista es extensa y continúa creciendo con el paso de los años. De forma insaciable.

El caso de Dénia

La experiencia acumulada durante más de tres décadas demuestra que la Ley de Costas se aplica con enorme rigor y que las posibilidades de éxito frente a la Administración suelen depender de largos y costosos procedimientos judiciales.

Los afectados por los nuevos deslindes de Dénia observamos con preocupación determinadas interpretaciones administrativas que, a nuestro juicio, reducen las garantías incorporadas por la reforma de 2013. Entre ellas, la forma en que se computa la incidencia de los temporales (5*5) sobre las propiedades privadas para justificar su inclusión en el dominio público. Según el expediente del trazado del deslinde en Dénia, con un sólo temporal puede una propiedad privada pasar a DPMT, al contabilizarse varios alcances dentro de un mismo temporal. Sin embargo, El artículo 4.a) del Reglamento vigente dispone que, para fijar el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, dicho límite deberá haber sido alcanzado al menos en cinco ocasiones en un periodo de cinco años, salvo que exista evidencia científica excepcional que justifique la aplicación de otro criterio.

A ello se suma una cuestión especialmente preocupante: la conservación de las playas depende en gran medida de las actuaciones de regeneración y aporte de arena al quedar interrumpido el aporte sedimentario fluvial por los embalses y puertos. Si estas actuaciones no se ejecutan o se retrasan indefinidamente, la regresión litoral continúa avanzando y aumenta el riesgo de que nuevas propiedades resulten afectadas por el mar y, posteriormente, por los deslindes. Por otro lado las concesiones compensatorias caducan automáticamente si la propiedad es alcanzada por una única ola.

Los proyectos de regeneración previstos para las playas de Dénia permanecen actualmente paralizados o pendientes de ejecución, generando una creciente incertidumbre entre los vecinos afectados al intensificarse la frecuencia de los temporales.

Conclusión

Lo sucedido en numerosas localidades costeras españolas durante los últimos treinta y cinco años permite extraer una conclusión evidente: los procesos iniciados mediante deslindes no suelen finalizar con la aprobación de los mismos. Con frecuencia constituyen únicamente el inicio de procedimientos administrativos y judiciales que pueden prolongarse durante décadas y que, esencialmente, no resuelven el conflicto.

Por ello, quienes hoy se consideran ajenos a esta problemática harían bien en permanecer atentos. La experiencia demuestra que los efectos de la Ley de Costas pueden extenderse mucho más allá de los afectados iniciales.

Este es, en definitiva, un aviso para navegantes: la historia reciente del litoral español demuestra que estos procesos rara vez terminan donde comenzaron.

En breve llevaremos a cabo una Junta General donde informaremos con más detalle de laproblemática costera en Dénia.