Expertos urbanistas prevén más deslindes por la imparable erosión costera e instan a alejar las nuevas edificaciones

Sin "defensas costeras eficientes" la erosión se intensificará, advierte como "relator" ante el Parlamento Europeo el urbanista Gerardo Roger, autor de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la C. Valenciana y de la LUV así como de la ley del Suelo estatal

Hortensia García - València18 ABR 2026 6:01

El arquitecto y urbanista, Gerardo Roger, padre de distintas normativas de gestión urbanística como la Ley del Suelo estatal y la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunitat Valenciana (LRAU) y autor de planes urbanísticos entre los que se incluyen como más recientes el del antiguo barrio de pescadores del Cabanyal de València, intervino el pasado martes en la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo, invitado por los grupos políticos como experto independiente y «relator» de la situación de la regresión de la costa y su afección a la vivienda. Una jornada en la que también intervinieron representantes de Francia, Italia y Grecia para explicar la situación en sus respectivos países, que según se expuso en esta comisión carecen de una normativa tan restrictiva como la española de sus franjas costeras, donde son habituales, por ejemplo, las playas «privadas».

La ausencia de una legislación solvente tanto en términos jurídicos como territoriales hasta la Ley de Costas de 1988 produjo en España, especialmente en la costa mediterránea, una ocupación del frente litoral «escasamente respetuosa» con el territorio y la construcción de numerosas edificaciones muy próximas a la primera línea de playa, recuerda la ponencia de Roger, que también ha publicado varios artículos sobre la situación de la vivienda y las fórmulas existentes para aumentar el parque público de vivienda.

Frente a la Ley de la Costa valenciana que tramita el Consell de Juanfran Pérez Llorca, iniciada durante el mandato de Carlos Mazón, que prevé la figura de los enclaves etnológicos o núcleos tradicionales para blindar las edificaciones costeras ubicadas dentro de la franja marítimo-terrestre, el urbanista defiende el sistema vigente de deslindes para las viviendas o dotaciones, como hoteles o chiringuitos, que se construyeron legalmente pero que con el desplazamiento de la línea de costa y el aumento del nivel del mar por el cambio climático han quedado dentro de la zona marítimo terrestre. Una situación que, advierte Roger, «se producirá con mayor frecuencia porque, salvo la disposición de infraestructuras de defensa eficientes en el frente costero, la regresión progresiva que sufre la franja costera se intensificará».

Los deslindes de Costas, basados en una normativa que no prevé compensaciones económicas para los afectados sino la posibilidad de seguir ocupando en concesión los bienes durante 75 años, generan gran incertidumbre en los propietarios y han dado pie a litigios y reclamaciones ante la Unión Europea. Aunque la ley de Costas de1988 intentó poner coto a los desmanes urbanísticos del desarrollismo, no ha impedido que en la actualidad casi la mitad (40%) de los 8.000 kilómetros de franja costera está urbanizada. Roger explicó en la comisión, en la que se echó en falta la asistencia de los eurodiputados de PP y Compromís, que la sobrepoblación de la franja costera, que se triplica en verano por el turismo, es uno de los problemas más graves que sufren entre otras la Comunitat Valenciana.

Blindaje para la franja costera

El urbanista asegura que la primera línea de costa se ha convertido en "territorio solo para los ricos" con unos precios de la vivienda prohibitivos. En la franja costera ya no cabe más uso residencial. “El umbral territorial del 40% no debería superarse innecesariamente” y en todo caso debería desplazarse al interior. El frente litoral es un factor medioambiental ya muy escaso por estar en situación de “progresivo agotamiento”. Las ocupaciones de suelo deberían localizarse preferentemente en “segunda fila”, tras los núcleos ya existentes, sin ocupar más suelo con “fachada al mar”, apuntó Roger en su ponencia, uno de los documentos que llegarán al Parlamento para la toma en consideración en la elaboración de futuras normativas.

Además de los expertos, en la comisión especial sobre vivienda del Parlamento Europeo, a la que no asistieron representantes del PP ni de Compromís, también pudieron intervenir los eurodiputados. Así lo hizo la socialista Sandra Gómez para denunciar la construcción de nuevas edificaciones en zonas catalogadas como inundables. “No se han aprendido las lecciones de la dana", destacó Gómez. La Generalitat Valenciana ha aprobado en los últimos meses promociones que están a 200 metros del Barranco del Poyo”, alertó.

Gómez advirtió sobre los riesgos, “que no son de futuro, sino presentes, como consecuencia del cambio climático”, y recordó que “aproximadamente el 40% de las viviendas que fueron destrozadas por la dana de Valencia no estaban catalogadas ni siquiera como en zona inundable”. Gómez ha puesto a la Comunitat Valenciana como “ejemplo paradigmático de una masificación no solo en su litoral costero, sino también en las zonas fluviales”.

Por eso ha reclamado ayuda para “corregir este tipo de políticas autonómicas, que están afectando a la vida de la ciudadanía”, y ha pedido soluciones para “ayudar a las familias que no pueden asumir el coste de la reubicación y trasladarse a zonas seguras”.

La Generalitat alega al dominio público "desproporcionado" del nuevo reglamento de la Ley de Costas

La Generalitat, a través de la Dirección General de Costas, Puertos y Aeropuertos, ha presentado alegaciones al anteproyecto de modificación del Reglamento General de Costas elaborado por el Ministerio para la Transición Ecológica con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica, mejorar los criterios técnicos y garantizar un equilibrio entre la protección del litoral y el desarrollo económico sostenible.

Tal y como ha destacado el director general de Costas, Puertos y Aeropuertos, Marc García Manzana, el Ministerio “sigue empeñado en cambiar el reglamento de Costas y no acepta modificar la ley, por lo que reiteramos que se debe cambiar la Ley de Costas estatal como acordamos todas las comunidades autónomas en la cumbre que se celebró en València hace un mes”.

Uno de los principales puntos de discrepancia se centra en la determinación del límite del dominio público marítimo-terrestre. El anteproyecto estatal propone fijarlo en función del alcance de un único temporal, mientras que la Generalitat solicita mantener el criterio de los mayores temporales conocidos registrados al menos en cinco ocasiones en cinco años. 

En este sentido el director general ha afirmado que “el nuevo reglamento pretende cambiar cosas que por jerarquía normativa no pueden cambiar sin pasar por el Congreso de los Diputados”. Y ha añadido que “un ejemplo es que no permiten que se cambie la normativa para proteger los núcleos etnológicos y llevan prorrogando la votación desde hace dos años porque saben que la van a perder”. 

Según las alegaciones, admitir un único episodio extraordinario como referencia supone equiparar un fenómeno excepcional a una pauta ordinaria, lo que generaría inseguridad jurídica y un efecto expansivo del dominio público desproporcionado. Asimismo, se plantea que el cálculo del alcance de los temporales se base en datos objetivos y verificables, como registros de boyas, satélites o información oceanográfica y meteorológica.

El Consell considera que el nuevo reglamento, planteado tras la anulación del anterior por el Tribunal Supremo, reproduce aspectos que ya fueron cuestionados e introduce modificaciones que exceden el desarrollo reglamentario al afectar a materias que deberían abordarse mediante una reforma previa de la Ley de Costas de 1988.

En este sentido, la Generalitat defiende que cualquier modificación normativa debe respetar el principio de jerarquía normativa y adaptarse tanto a la legislación vigente como a las exigencias del Derecho de la Unión Europea.

“La Comunitat Valenciana necesita una gestión integral de la costa basada en criterios técnicos y en la cooperación entre administraciones para frenar la regresión del litoral y proteger nuestros núcleos etnológicos con soluciones eficaces”, ha concluido García Manzana.

Créditos: https://www.levante-emv.com/comunitat-valenciana/2026/04/18/expertos-urbanistas-preven-deslindes-imparable-129226126.html